1. Cos’è la locazione

La locazione è un contratto consensuale e oneroso (art. 1571 c.c.), in cui il locatore concede l’uso di un bene (di solito un immobile) al conduttore, dietro canone. Nell’ambito residenziale la disciplina principale è rappresentata dalla legge 431/1998.

✅ 2. Tipologie principali di contratti d’affitto

a) Contratto a canone libero (“4+4”)

  • Durata iniziale di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4, salvo disdetta scritta 6 mesi prima della scadenza

  • Canone liberamente concordato tra le parti.

  • Il locatore può terminare il contratto solo per motivi previsti dalla legge (es. uso proprio dell’immobile) 

b) Contratto a canone concordato (“3+2”)

  • Durata di 3 anni, rinnovabile per 2 anni 

  • Canone fissato secondo accordi territoriali tra associazioni 

  • Vantaggi fiscali: riduzioni imposta di registro, cedolare secca agevolata al 10%, detrazioni per inquilini e potenziali sgravi IMU/TASI 

c) Contratto transitorio

  • Durata da 1 a 18 mesi, per esigenze documentate (es. lavoro, studio)

  • Si estingue automaticamente alla scadenza: nessun rinnovo tacito

d) Contratti per studenti universitari

  • Durata 6–36 mesi, rinnovabili alla scadenza 

  • Canone calmierato secondo accordi locali.

e) Uso turistico e foresteria

  • Regolati dal solo codice civile, non dalla legge 431/1998

  • Durata flessibile, fino a 30 giorni senza obbligo di registrazione o APE .

f) Affitto a riscatto

  • Formula ibrida: locazione con opzione per futura vendita (3–5 anni, tutelata fino a 10 anni)

⚖️ 3. Obblighi e diritti delle parti

Del locatore:

  • Garantire consegna in buono stato e manutenzione straordinaria (art. 1575–1576 c.c.)

  • Consentire il godimento pacifico dell’immobile.

Del conduttore:

  • Pagare il canone e usare l’immobile con cura (“buon padre di famiglia”).

  • Saldo norme su manutenzione ordinaria (art. 1609 c.c.)

  • Restituire l’immobile a fine contratto nello stato ricevuto, salvo normale deterioramento.

💶 4. Cessazione e recesso

a) Disdetta alla scadenza naturale:

  • Canone libero: 6 mesi prima (locatore e conduttore)

  • Canone concordato: 6 mesi anche per locatore 

  • Transitorio e studenti: scadono senza necessità di preavviso.

b) Recesso anticipato:

  • Il conduttore può recedere in anticipo (motivi gravi o come previsto in contratto), con tempi di preavviso (3 o 6 mesi)

c) Sfratto e morosità:

  • Sfratto per finita locazione (mancata comunicazione 6 mesi prima) e per morosità anche di una sola mensilità

📈 5. Regime fiscale: cedolare secca

  • Aliquota del 21% su contratti liberi, del 10% su quelli concordati 

  • Esclusione di imposte di registro e bollo: semplificazione e risparmio fiscale

  • Cedolare breve per affitti ≤30 giorni, anche su più unità (aliquota 21% per primo immobile, 26% per altri)

🛠️ 6. Clausole contrattuali e criticità

  • Clausole che trasferiscono tutte le spese al conduttore, derogando artt. 1576–1609 c.c., generalmente non valide

  • Aumenti del canone possono avvenire solo secondo indice ISTAT (se non si opta per cedolare secca) 

✅ Conclusione

Capire le tipologie contrattuali, i diritti e i doveri, nonché le novità fiscali (cedolare secca, agevolazioni), è fondamentale per stipulare contratti sicuri e vantaggiosi. Consiglio sempre di:

  • usare modelli ministeriali per transitori e studenti;

  • inserire clausole chiare e conformi alla legge;

  • valutare regime fiscale più conveniente (cedolare secca o ordinario);

  • documentare motivi transitori per evitare conversioni involontarie.