
1. Cos’è la locazione
La locazione è un contratto consensuale e oneroso (art. 1571 c.c.), in cui il locatore concede l’uso di un bene (di solito un immobile) al conduttore, dietro canone. Nell’ambito residenziale la disciplina principale è rappresentata dalla legge 431/1998.
✅ 2. Tipologie principali di contratti d’affitto
a) Contratto a canone libero (“4+4”)
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Durata iniziale di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4, salvo disdetta scritta 6 mesi prima della scadenza
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Canone liberamente concordato tra le parti.
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Il locatore può terminare il contratto solo per motivi previsti dalla legge (es. uso proprio dell’immobile)
b) Contratto a canone concordato (“3+2”)
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Durata di 3 anni, rinnovabile per 2 anni
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Canone fissato secondo accordi territoriali tra associazioni
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Vantaggi fiscali: riduzioni imposta di registro, cedolare secca agevolata al 10%, detrazioni per inquilini e potenziali sgravi IMU/TASI
c) Contratto transitorio
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Durata da 1 a 18 mesi, per esigenze documentate (es. lavoro, studio)
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Si estingue automaticamente alla scadenza: nessun rinnovo tacito
d) Contratti per studenti universitari
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Durata 6–36 mesi, rinnovabili alla scadenza
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Canone calmierato secondo accordi locali.
e) Uso turistico e foresteria
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Regolati dal solo codice civile, non dalla legge 431/1998
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Durata flessibile, fino a 30 giorni senza obbligo di registrazione o APE .
f) Affitto a riscatto
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Formula ibrida: locazione con opzione per futura vendita (3–5 anni, tutelata fino a 10 anni)
⚖️ 3. Obblighi e diritti delle parti
Del locatore:
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Garantire consegna in buono stato e manutenzione straordinaria (art. 1575–1576 c.c.)
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Consentire il godimento pacifico dell’immobile.
Del conduttore:
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Pagare il canone e usare l’immobile con cura (“buon padre di famiglia”).
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Saldo norme su manutenzione ordinaria (art. 1609 c.c.)
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Restituire l’immobile a fine contratto nello stato ricevuto, salvo normale deterioramento.
💶 4. Cessazione e recesso
a) Disdetta alla scadenza naturale:
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Canone libero: 6 mesi prima (locatore e conduttore)
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Canone concordato: 6 mesi anche per locatore
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Transitorio e studenti: scadono senza necessità di preavviso.
b) Recesso anticipato:
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Il conduttore può recedere in anticipo (motivi gravi o come previsto in contratto), con tempi di preavviso (3 o 6 mesi)
c) Sfratto e morosità:
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Sfratto per finita locazione (mancata comunicazione 6 mesi prima) e per morosità anche di una sola mensilità
📈 5. Regime fiscale: cedolare secca
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Aliquota del 21% su contratti liberi, del 10% su quelli concordati
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Esclusione di imposte di registro e bollo: semplificazione e risparmio fiscale
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Cedolare breve per affitti ≤30 giorni, anche su più unità (aliquota 21% per primo immobile, 26% per altri)
🛠️ 6. Clausole contrattuali e criticità
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Clausole che trasferiscono tutte le spese al conduttore, derogando artt. 1576–1609 c.c., generalmente non valide
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Aumenti del canone possono avvenire solo secondo indice ISTAT (se non si opta per cedolare secca)
✅ Conclusione
Capire le tipologie contrattuali, i diritti e i doveri, nonché le novità fiscali (cedolare secca, agevolazioni), è fondamentale per stipulare contratti sicuri e vantaggiosi. Consiglio sempre di:
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usare modelli ministeriali per transitori e studenti;
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inserire clausole chiare e conformi alla legge;
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valutare regime fiscale più conveniente (cedolare secca o ordinario);
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documentare motivi transitori per evitare conversioni involontarie.